Depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadre strictement l’octroi de crédits immobiliers. Mais derrière la règle des 35 % d’endettement maximum, chaque banque applique sa propre grille d’analyse et son algorithme de scoring.
Chez Signature Courtage, notre métier est justement de comprendre ces mécanismes pour présenter chaque dossier sous son meilleur angle, en fonction de la politique de chaque établissement.
Le taux d’endettement correspond au rapport entre les charges de crédit et les revenus nets de l’emprunteur.
Depuis les recommandations du HCSF, la limite fixée est de 35 % assurance incluse, avec une marge de flexibilité de 20 % des dossiers, réservée aux meilleurs profils ou aux résidences principales.
Mais dans la pratique, ce ratio est malléable.
Certaines banques pondèrent le taux selon :
le niveau de revenus (une personne à 10 000 €/mois supporte mieux 40 % d’endettement qu’une autre à 3 000 €),
la stabilité professionnelle (CDI, profession libérale installée, fonctionnaire…),
et la nature du projet (résidence principale, locatif, résidence secondaire).
--> Chez Signature Courtage, nous ajustons la présentation du dossier pour mettre en avant ces critères différenciants — car ce n’est pas le chiffre brut qui compte, mais l’analyse contextuelle.
Le reste à vivre est la somme qu’il reste au ménage chaque mois après paiement des charges de crédit.
Chaque banque a ses propres barèmes, mais en 2025, les références observées sont les suivantes :
1 200 à 1 400 € minimum pour un couple,
300 à 500 € par enfant à charge.
Exemple concret :
Un couple avec deux enfants gagne 6 000 € nets/mois.
Ils souhaitent un prêt de 1 700 €/mois assurance comprise.
Reste à vivre = 6 000 – 1 700 = 4 300 €.
Leur taux d’endettement est de 28 %, et leur reste à vivre largement au-dessus des seuils : dossier validé.
--> C’est cette approche du “reste à vivre” qui explique pourquoi deux dossiers au même taux d’endettement peuvent avoir des décisions opposées.
Le rôle du courtier est de quantifier et justifier ce reste à vivre dès la première présentation à la banque.
C’est la dimension la moins connue du grand public, et pourtant la plus déterminante.
Chaque établissement dispose d’un algorithme interne de scoring, basé sur des milliers de données comportementales et financières.
Les critères principaux incluent :
l’ancienneté du compte et la fidélité client,
la stabilité professionnelle et résidentielle,
l’absence d’incident bancaire (découvert, rejet, crédit conso mal géré),
la structure du patrimoine et la capacité d’épargne,
et même la “cohérence” du projet au regard du profil.
Ces grilles de scoring évoluent constamment. En 2025, certaines banques pondèrent fortement la résilience financière (capacité à faire face à une perte de revenu temporaire).
C’est pourquoi la présentation du dossier – en particulier la façon dont les revenus, les charges et le projet sont documentés – influence directement la note obtenue.
--> Chez Signature Courtage, nous connaissons les logiques internes de chaque banque partenaire et savons adapter la structure du dossier à leurs critères de scoring.
L’apport reste une variable clé. En 2025, la plupart des établissements demandent un minimum de 10 % du prix du bien, couvrant les frais de notaire et une partie du projet.
Mais au-delà du montant injecté, c’est l’épargne résiduelle post-opération qui rassure les décideurs :
un ménage qui conserve 15 000 € après acquisition sera perçu comme plus solide qu’un autre ayant tout investi.
Le montage optimal consiste donc à :
garder une réserve de sécurité (3 à 6 mois de charges),
ventiler judicieusement l’apport entre notaire et capital,
et prouver la cohérence du projet global (évolution de carrière, perspectives patrimoniales, stratégie locative…).
--> Nos courtiers accompagnent chaque client pour optimiser ce ratio apport / trésorerie, souvent déterminant dans la négociation finale du taux.
Les banques ne se contentent plus d’un taux d’endettement conforme : elles évaluent un profil global selon des logiques internes de scoring et de risque.
Un bon dossier, aujourd’hui, c’est avant tout un dossier bien présenté, équilibré et cohérent.
Chez Signature Courtage, notre valeur ajoutée réside dans cette technicité :
nous savons comment chaque banque raisonne, et nous ajustons votre montage en conséquence pour maximiser vos chances d’accord et obtenir les meilleures conditions.